Giá tăng hàng ngày, tiềm năng vẫn lớn

Giá tăng hàng ngày, tiềm năng vẫn lớn [New]


Thời gian qua, thị trường TP.HCM hầu như không có nguồn cung mới ở phân khúc trung cấp giá dưới 46 triệu đồng/m2. Ở các tỉnh lân cận như Bình Dương, giá căn hộ sơ cấp cũng tăng nhanh so với trước, đạt gần 30 triệu đồng/m2, tăng 21% theo năm.

Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý III của CBRE Việt Nam dự báo 3 tháng tới, tại TP.HCM sẽ có khoảng 5 – 6 dự án được chào bán, với tổng số lượng khoảng 15.000 căn hộ trung và cao cấp sẽ được đưa ra thị trường.

“Điều này cho thấy nhu cầu trên thị trường đang duy trì ở mức tương đối là tốt. Các chủ đầu tư cũng nhìn nhận thấy điều này và họ muốn tận dụng thời điểm đó. Vì vậy, mức giá họ đưa ra thị trường cũng sẽ phải cân nhắc kỹ và duy trì ở mức phù hợp để đạt được lợi nhuận kỳ vọng của họ trong năm nay”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở, CBRE Việt Nam nói.

Tại một hội thảo mới đây, ông Phạm Lâm, Chủ tịch DKRA Vietnam cho rằng, thị trường hiện nay đang sàng lọc các chủ đầu tư (CĐT) dự án rất rõ nét. Những CĐT có năng lực bao gồm cả năng lực tài chính, quản trị, nhân lực mới có thể tồn tại được. Vấn đề về nguồn cung không đáng lo ngại mà điều quan trọng nhất của thị trường BĐS hiện nay là năng lực của CĐT, mô hình dự án như thế nào.

Về giá bán sẽ tiếp tục tăng nhẹ 1 – 2% so với quý trước. Nguyên nhân thứ nhất là do chi phí vốn của doanh nghiệp thời gian qua khá cao. Thứ hai là tỉ lệ hấp thụ của thị trường vẫn đang được ghi nhận khá tốt. Theo đại diện Savills Việt Nam, thông thường chi phí giá đất chiếm từ 40 – 60% giá bán cho 1m2 vuông sàn nhà ở, giá đất tăng khiến giá căn hộ vẫn tăng ở nhiều thị trường.

Tuy nhiên, thị trường căn hộ ở giao dịch thứ cấp, nghĩa là mua qua bán lại giữa khách hàng sẽ tiếp tục gặp khó và giá được dự báo sẽ giảm trong thời gian tới. Đặc biệt đối với khách hàng mua cho thuê, hoặc sử dụng vốn vay ngân hàng.

Với các nhà đầu tư lướt sóng thời gian qua chắc chắn gặp khó khăn khi đầu ra bị ảnh hưởng. Phía chủ đầu tư cũng xuất hiện xu hướng như vậy, qua khó khăn chỉ những CĐT có nguồn vốn ổn định, cơ cấu quản lý hợp lý mới duy trì được. Từ thực tế có thể thấy, nhiều chủ đầu tư lớn vẫn liên tục mở rộng đầu tư ra các thị trường như Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Thậm chí nhiều chủ đầu tư còn đưa ra các phương thức hỗ trợ tài chính để thu hút người mua nhà vì bản thân họ đã có sự chuẩn bị.

Thực tế, doanh nghiệp BĐS lớn áp lực về dòng tiền lớn nên buộc phải đầu tư các dự án lớn. Mà hiện tại Tp.HCM không phát triển các dự án, buộc các doanh nghiệp đầu tư ra các tỉnh. Tuy nhiên, việc đô thị hóa các khu vực, dân cư hóa là vấn đề khó, để người dân chấp nhận mua nơi xa rất khó. Đây cũng là một khó khăn mà các doanh nghiệp BĐS đang gặp phải.

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp khó khăn phải chấp nhận đánh bắt xa bờ. Các doanh nghiệp Việt Nam hơn 20 năm nay vẫn đơn thuần là doanh nghiệp đầu tư dự án nên khi dự án bị tắc nghẽn thì họ gặp khó khăn.

Tuy nhiên, hiện nay khác hơn so với năm 2008 khi xuất hiện các cục máu đông nợ xấu. Là do thời điểm đó hàng loạt ngân hàng nhỏ được thành lập và huy động vốn bằng mọi cách mà sân sau chính là các công ty bất động sản. Do đó, khi thị trường đóng băng thì hình thành các khối nợ xấu.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đang dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà thương mại giá thấp, phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị.

Cho biết thêm về diễn biến trên thị trường phía Nam, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM chia sẻ: đã xuất hiện một số đợt “sốt ảo” giá đất nông nghiệp, giá đất nền và gia tăng tình trạng phân lô bán nền, huy động vốn trái pháp luật ở khu vực quận ven, huyện ngoại thành các thành phố lớn, hoặc tại các khu vực dự kiến quy hoạch đặc khu kinh tế, hoặc xung quanh dự án sân bay Long Thành, hoặc “ăn theo” các đại dự án của tập đoàn kinh tế lớn. Có hiện tượng kinh doanh đa cấp biến tướng trên thị trường bất động sản có dấu hiệu lừa đảo.

Ngoài ra, ông Châu còn nhận định, trong nhiều năm qua, cơ cấu giá thành nhà ở còn một số bất hợp lý làm cho chi phí đầu tư cao, dẫn đến giá thành nhà ở cao. Điển hình là cách tính tiền sử dụng đất, theo đó, chủ đầu tư dự án nhà ở gần như phải mua quyền sử dụng đất 2 lần: Lần 1: Mua quyền sử dụng đất của người dân theo giá thị trường; lần 2: Khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư chỉ được khấu trừ chi phí mua đất bằng khoảng 25-30% chi phí thực tế.

Do vậy, khoảng 70-75% chi phí mua đất không được khấu trừ, lại bị coi là “lợi nhuận” và phải chịu thêm thuế thu nhập doanh nghiệp. Hơn nữa, còn có những chi phí phi chính thức không hề nhỏ. Tất cả các chi phí này đều đưa vào giá thành, mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu. Bởi vậy, giá nhà có xu thế tăng trong các năm qua và trong thời gian đại dịch Covid-19, giá nhà sơ cấp vẫn mức cao, vì chi phí đầu tư cao và các chủ đầu tư nỗ lực tối đa để chịu đựng và giữ giá.

Tình trạng rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền, dẫn đến giá nhà tăng, làm cho đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư khó tạo lập nhà ở hơn trước, tạo ra mối quan ngại về an sinh xã hội về nhà ở.

Theo các chuyên gia, đây là giai đoạn quan trọng để sàng lọc những chủ đầu tư có thực lực và có khả năng thích ứng, giúp thị trường hồi phục mạnh mẽ hơn khi đại dịch kết thúc.

Hồng Ân

( Tổng Hợp)

Nguồn: http://phunumoi.net.vn/gia-tang-hang-ngay-tiem-nang-va%cc%83n-lon-d213378.html

[Kenhdautu .com .vn] Tổng hợp

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *