Hot! Đòn bẩy trung tâm hành chính “hâm nóng” thị trường bất động sản.

Theo các chuyên gia, về lâu dài thị trường bất động sản sẽ được tái hình thành theo hướng các cụm dân cư xoay quanh lõi trung tâm hành chính thuộc các đô thị vệ tinh với đầy đủ tiện ích, quy hoạch hoàn chỉnh, an ninh và nhiều không gian xanh.

Phát triển từ năm 2013, toàn khu hành chính Bình Chánh tọa lạc tại trung tâm thị trấn Tân Túc, được quy hoạch khoa học với hàng loạt tiện ích công như UBND, chi cục thuế, trụ sở công an, bệnh viện, trường mầm non, nhà thiếu nhi, công viên kiểu mẫu rộng 2 ha,… Bao quanh khu vực này nhanh chóng hình thành các cung đường thương mại sầm uất, đắt giá nhất phải kể đến đường Nguyễn Hữu Trí, đường Tân Túc (rộng 6 làn xe).

Biên độ tăng giá lớn

Mới đây, theo kết quả rà soát của Sở Nội vụ TP.HCM, huyện Bình Chánh hiện cơ bản hội đủ các tiêu chí để thành Quận như cơ cấu kinh tế, thu nhập, dân số, cơ sở hạ tầng,… Theo đại diện UBND huyện Bình Chánh, UBND huyện đã có văn bản xin chủ trương thành lập quận và đã được UBND TP.HCM chấp thuận. Trong đó, trung tâm hành chính Bình Chánh với vai trò hạt nhân trong chiến lược phát triển đô thị vệ tinh khu Tây Sài Gòn sẽ là tâm điểm bùng nổ tất cả loại hình dịch vụ, tập trung dân cư, kích thích thị trường BĐS tăng trưởng mạnh mẽ và có giá trị gia tăng cao bậc nhất khu vực.

Điều này được dự báo dựa trên kịch bản diễn biến thị trường bất động sản tại các khu vực trung tâm hành chính, tài chính của TP.HCM nhiều năm qua. Lấy đơn cử như Phú Mỹ Hưng trước năm 1998 chỉ là vùng đầm lầy hoang sơ, giá đất khoảng 2-4 triệu/m2. Sau khi được mạnh tay đầu tư hạ tầng, tiện ích, nơi đây vươn mình trở thành trung tâm hành chính – tài chính kiểu mẫu thì giá đất trung tâm Phú Mỹ Hưng đã vượt ngưỡng 250 triệu/m2. Hay như KĐT mới Thủ Thiêm Năm 1996-2003, giá đất chỉ khoảng 150.000 – 200.000 đồng đất nông nghiệp thì đến nay đất ở khu vực này đã vọt lên ngưỡng 250-300 triệu/m2, thuộc top cao nhất toàn TP.HCM nhờ được quy hoạch thành trung tâm tài chính mới.

Mặt khác, mức độ biến động giá BĐS khu Tây Sài Gòn luôn rơi vào ngưỡng trung bình từ 15-20%/năm. Lúc thị trường diễn biến tốt, ở các dự án có lợi thế mặt tiền đường lớn giá có thể tăng lên mức 30%/năm.

Tuy vậy, theo dự báo, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM trong năm 2021 vẫn sẽ tiếp tục hạn chế do không nhiều dự án mới mở bán. Theo đó, tại khu Tây hiện cũng chỉ có một số dự án mới “bung hàng” trước bối cảnh khan hiếm nguồn cung và được đánh giá có lợi thế lớn về sức mua lẫn giá bán. Đơn cử như dự án Westgate với quy mô 3,1 ha, cung ứng cho khu Tây TP.HCM gần 2.000 căn hộ với mức giá trên dưới 2 tỷ đồng.

Loạt công trình giao thông trọng điểm

Đóng vai trò trung tâm đầu não, khu hành chính cũng được ưu tiên phát triển mạng lưới liên kết vùng hoàn thiện với các tuyến huyết mạch như Quốc lộ 1A, Tỉnh lộ 10, Quốc lộ 50, cao tốc TP.HCM – Trung Lương – Mỹ Thuận, tương lai sẽ có thêm tuyến đường sắt cao tốc 10 tỷ USD TP.HCM – Cần Thơ,… Sự phát triển về hạ tầng giúp cư dân dễ dàng di chuyển tới Quận 1, trung tâm tài chính Thủ Thiêm (qua Võ Văn Kiệt), Phú Mỹ Hưng (qua Nguyễn Văn Linh) trong khoảng 20 phút. Ngoài ra, khu vực còn có dự án tuyến Metro 3A (Bến Thành – Tân Kiên), tuyến buýt nhanh BRT số 1 kết nối trung tâm Quận 1 tới phía Đông và Tây thành phố.

Bên cạnh đó, với hấp lực từ khu hành chính kiểu mẫu, hàng loạt dự án lớn cũng có xu hướng dịch chuyển về gần khu trung tâm hành chính tạo ra chuỗi đô thị hóa hiện đại liên hoàn, mang đến diện mạo đô thị mới năng động, xứng tầm vóc của một quận mới nổi giàu tiềm năng.

Lý giải về xu hướng dịch chuyển mới về khu Tây, mà điển hình nhất là huyện Bình Chánh hiện nay, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng Bình Chánh nằm ở phía Tây Nam của thành phố, quy mô lên đến 25.000 ha, tiếp giáp lần lượt với nhiều khu vực trung tâm như quận 7, quận 8, quận Bình Tân, huyện Hóc Môn và tỉnh Long An. Đồng thời, đây còn là vị trí cửa ngõ giao thương kết nối quan trọng của đồng bằng sông Cửu Long với vùng kinh tế trọng điểm phía Nam như Đồng Nai – Bình Dương – TP.HCM – Vũng Tàu. Chính vì vậy, trong thời gian gần đây, nhiều chính sách về hạ tầng và kinh tế đã được phê duyệt cho khu vực, nhằm làm tiền đề để Bình Chánh có nhiều chuyển biến tích cực hơn trong thời gian tới.

Căn hộ trên dưới 2 tỷ được “săn đón”

Theo ghi nhận, lượng cầu bất động sản của khu Tây TP.HCM trong nhiều năm qua luôn ở mức cao và chưa hề có dấu hiệu giảm. Số liệu điều tra dân số và nhà ở năm 2019, khu Tây có lượng dân lớn nhất TP.HCM. Cụ thể, quận Bình Tân với hơn 784.000 người, tiếp theo là Bình Chánh hơn 705.000 người, quận 8 với 424.000 người, quận 6 hơn 233.000 người. Điều đáng nói, dân số khu vực này liên tục tăng qua các năm, kéo theo đó là nhu cầu nhà ở rất lớn.

Ngoài khu Đông TP.HCM được dự báo sẽ tiếp tục thu hút nhà đầu tư và người mua nhà để ở nhất là khi Quốc hội vừa thông qua Nghị quyết thành lập Thành phố Thủ Đức trên cơ sở sáp nhập Quận 2, Quận 9, Quận Thủ Đức. Dự kiến tại khu vực này, đến năm 2025 sẽ cung cấp ra thị trường 198.000 căn hộ, thì khu Tây TPHCM cũng đang được xem là nơi có sự bùng nổ mạnh mẽ nguồn cung và tỷ lệ giao dịch nhà ở trong năm nay.

Theo Savills, trong Q4/2020, lượng giao dịch đạt 8.600 căn, tăng 21% theo quý; và tỷ lệ hấp thụ đạt 77%, tăng 5 điểm phần trăm theo quý. Bốn dự án mới hoạt động tốt với tỷ lệ hấp thụ trung bình khoảng 80% mỗi dự án. Giá bán sơ cấp ghi nhận mức tăng ở tất cả các hạng. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ có giá dưới 1.000 USD/m2 trở nên khan hiếm do chi phí sử dụng đất tăng và hạn chế hỗ trợ từ chính phủ.

Đồng nghĩa, cơ hội mua nhà của những người có nhu cầu ở thực với túi tiền vừa phải đang ngày càng xa hơn, khó khăn hơn. Trong khi đây lại là ngưỡng được rất nhiều khách hàng quan tâm nhờ phù hợp với điều kiện tài chính và đáp ứng được nhu cầu ở thực của số đông. Mặt khác, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, giới đầu tư cũng ráo riết tìm kiếm các dự án trong tầm giá trên dưới 2 tỷ đồng với kỳ vọng tỷ lệ tăng giá vượt trội. Theo số liệu từ Hội môi giới BĐS Việt Nam, tỉ lệ hấp thụ căn hộ tại TP.HCM luôn ở mức trên 70%.