Thị trường bất động sản năm 2021 vẫn tiềm tàng các rủi ro [New]
Chưa khống chế được Covid-19. Việt Nam, về cơ bản, vẫn chỉ mở cửa lại được với một vài nền kinh tế. Kinh tế sẽ chỉ tăng trưởng ở mức tối thiểu; khả năng tăng đầu tư nước ngoài không như mong muốn.
Việt Nam kiểm soát được Covid-19; vẫn chưa có văc-xin trên diện rộng; phải đóng cửa với phần lớn giao lưu quốc tế; chỉ mở có kiểm soát với một số thị trường đối tác. Nền kinh tế sẽ cầm cự và đi ngang, thậm chí có biểu hiện đi xuống.
Thị trường bất động sản đi ngang về tổng thể, có xu hướng giảm. Các thị trường bộ phận chỉ có thị trường bất động sản công nghiệp có xu hướng đi lên, nhưng không mạnh. Thị trường bất động sản tài chính cũng có những giao dịch, tuy nhiên chậm.
Thị trường nhà ở sẽ có chiều hướng tăng giá nhẹ (tăng giá theo lạm phát). Thị trường nông nghiệp – quyền sử dụng đất chủ yếu đi ngang. Thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, dịch vụ đi xuống. Về tổng thể, thị trường bất động sản đi ngang, có dấu hiệu đi xuống.
Rủi ro đối tác thực sự là một rủi ro và thách thức lớn trong bối cảnh năm 2021. Không thể chắc chắn về các đối tác trong bối cảnh hiện nay. Thị trường rất khác biệt đối với các phân mảng thị trường khác nhau và vì thế cần được quan tâm, theo dõi. Thị trường ngày càng mở, quy mô lớn và rủi ro cũng càng cao do bị ảnh hưởng của đại dịch cũng như quan hệ, hành xử của các bên hữu quan.
Như là hệ quả của đại dịch, nền kinh tế nói chung và kinh tế vĩ mô nói riêng phụ thuộc lớn vào việc không chế được dịch bệnh. Tăng trưởng năm 2021 được dự báo khả quan những vẫn nằm trong mức độ thấp so với giai đoạn 2016. Chính sách được tính đến như phản ứng của quản lý nhà nước đối với dịch bệnh và tác động của nó đến tình hình kinh tế: Chính sách tín dụng có giảm lãi suất không? Có nâng tỷ lệ cho vay dài hạn từ vốn ngắn hạn không? Có giảm tỷ lệ dự trữ phòng ngừa rủi ro không? Có hồi tố khoản 3 điều 8 Nghị định 20/2017/NĐ-CP về vốn liên kết không? Có ban hành được văn bản về condotel, officetel không? Có quyết tâm ưu đãi để thu hút được “đại bàng – sếu đầu đàn” đến đầu tư không? Có sửa đổi bổ sung hoàn thiện được văn bản về trái phiếu doanh nghiệp không?
Nhìn lại thị trường bất động sản nhà ở: Năm 2020 ít được phê duyệt dự án mới. Giá tăng ở những phân khúc hạng trung. Một điểm đặc biệt là hình thành xu hướng những sản phẩm giá cao, siêu sang mới.
Theo tổng hợp từ 56/63 địa phương báo cáo số liệu, trong quý III có 36.884 giao dịch bất động sản thành công, trong đó miền Bắc đạt 10.220 giao dịch, miền Trung và miền Nam lần lượt là 14.582 và 12.082 giao dịch. Lượng sản phẩm giao dịch thành công trong quý III cũng tăng 10 – 25% so với quý II.
Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng: Suy giảm trên diện rộng. Các khách sạn đổi chủ. Các mặt bằng cho thuê không cho thuê được. Tuy nhiên, diện tích văn phòng hạng A vẫn hạn chế. Giá thuê văn phòng bình quân toàn thị trường trong quý III giảm khoảng 5% so với quý trước, trong đó phân khúc văn phòng hạng A có mức giảm giá gần 7%. Mặc dù khó khăn những phân mảng này cũng có được tháng 6 – 7 năm 2020 phục hồi mạnh dưới tác động của kích cầu nội địa.
Việc thị trường suy giảm cùng với giá nhà đất tăng mạnh làm gia tăng lo ngại về bong bóng bất động sản tương tự như năm 2009-2010, điều đã khiến chao đảo và đóng băng cho tới năm 2013.
Theo báo cáo, tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn thành phố 10 tháng đầu năm 2020 đạt khoảng 2,42 triệu tỷ đồng, tăng 5,5% so với cuối năm 2019. Trong đó, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 293.750 tỷ đồng, tăng 5,9% so với cuối năm 2019. Nợ xấu tín dụng của doanh nghiệp bất động sản chiếm 2,7% tổng dư nợ bất động sản.
Những nhà đầu tư không chịu nổi áp lực thanh toán sẽ gãy gánh trong giai đoạn này rất nhiều, làn sóng bán tháo và giảm giá ở thị trường thứ cấp sẽ còn bùng nổ. Việc cung – cầu lệch pha nghiêm trọng cũng là yếu tố hạn chế sức mua. Trong khi người mua chủ yếu tìm kiếm sản phẩm nhà ở trung cấp, bình dân, nguồn cung của thị trường năm nay ra nhỏ giọt, lại phần nhiều hướng về phân khúc cao cấp.
Kiên Cương
( Tổng Hợp)
