Những chi phí làm nên giá nhà cao ngất ngưỡng

Những chi phí làm nên giá nhà cao ngất ngưỡng [New]


HoREA phân tích cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại gồm 4 yếu tố: chi phí tạo lập quỹ đất; chi phí xây dựng; chi phí tài chính và chi phí quản lý. Đặc biệt, còn có nhiều chi phí “không tên” trong quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án mà các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đều phải tính đến trong khoản “chi phí dự phòng”. Tất cả những chi phí này cuối cùng đều cộng vào giá bán mà người mua nhà phải chịu.

Để có thể kéo giá nhà xuống mức phù hợp, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA kiến nghị hàng loạt các giải pháp như: Thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở”; nhất trí với ý kiến của Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế bất động sản; kiến nghị là Chính phủ nên xem xét giảm mức thu tiền bảo vệ đất lúa tối thiểu 50% bảng giá đất; rút ngắn thời gian làm thủ tục; khuyến khích doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m2 ở các tỉnh và không quá 22-25 triệu đồng/m2 ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt…

Cho ý kiến về việc giá nhà hiện nay còn cao so với thu nhập của người dân, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho rằng, giá cả trong lĩnh vực bất động sản do thị trường quyết định. Để kéo giá nhà về tầm tay người dân, theo lãnh đạo Bộ Xây dựng cần tăng lượng cung cho nhà xã hội, nhà giá rẻ, có chính sách bảo đảm cung cho đại đa số người lao động.

Những yếu tố nào có thể làm tăng giá bất động sản trong thời gian tới?
Ảnh: minh họa

Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, để tăng lượng cung nhà ở giá rẻ, Bộ này đã có đề xuất một cơ chế chính sách cho nhà ở thương mại giá rẻ với khung giá từ 20-28 triệu đồng/m2, và cho phép diện tích xây dựng là dưới 45m2.

Theo ông Hùng, với chính sách này có thể kỳ vọng sẽ tạo ra được nhiều nguồn cung với mức giá ở dạng trung bình, đáp ứng vừa mức thu nhập mà đại đa số những người lao động, công nhân viên chức có mức thu nhập trung bình ở đô thị có thể mua được.

Theo ông Châu, các yếu tố tác động đến giá thành dự án nhà ở thương mại hiện nay gồm tiền sử dụng đất, chi phí quản lý và năng lực của chủ đầu tư thậm chí cả chi phí “không tên” cũng tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.

Trong đó, chi phí tạo lập quỹ đất dự án nhà ở thương mại thường chiếm khoảng trên dưới 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư (tùy thuộc dự án cao tầng hay thấp tầng). Đối với nhà phố chiếm trên dưới 30% giá thành và chiếm trên dưới 20% giá thành đối với các dự án nhà ở hỗn hợp (gồm nhà chung cư, nhà phố, biệt thự), tùy theo cơ cấu sản phẩm nhà ở của dự án.

Về chi phí xây dựng thường chiếm khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư (tùy thuộc dự án cao tầng hay thấp tầng); đối với nhà phố vào khoảng 30% giá thành.

Ông Châu cho rằng, chi phí xây dựng tại các địa phương trong cả nước thường không khác nhau nhiều (trừ một số khu vực đặc thù). Ví dụ, giá thành xây lắp công trình nhà chung cư khoảng 20 – 30 tầng khoảng 12 triệu đồng/m2 sàn. Nhà càng cao tầng thì chi phí xây dựng càng cao hơn.

Chi phí tài chính bao gồm chi phí trả lãi vay trên nguồn vốn vay để đầu tư thực hiện dự án. Nếu dự án nhà ở thương mại được thực hiện suôn sẻ trong ba năm, thì chi phí tài chính thường chiếm khoảng trên dưới 10%/giá thành.

Từ đó, HoREA kiến nghị một số giải pháp góp phần giảm giá nhà chung cư, gồm: thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở, với thuế suất có thể bằng khoảng 15% – 20% giá đất trong bảng giá đất. Chính phủ có thể xem xét giảm mức thu “tiền bảo vệ đất lúa” tối thiểu 50% bảng giá đất và TP HCM xem xét giảm mức thu “tiền bảo vệ đất lúa” bằng 80% bảng giá đất hiện nay.

HoREA cũng kiến nghị UBND TP HCM ban hành quy trình chuẩn về đầu tư xây dựng gồm 4 bước đối với dự án nhà ở thương mại, để xác định thời gian thực hiện từng thủ tục hành chính, nhằm rút ngắn thời gian thực hiện toàn bộ thủ tục hành chính.

Tại báo cáo thị trường quý III/2020, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, giá chung cư ở các đô thị lớn bị đẩy lên ngưỡng trần, thậm chí có đôi chút bong bóng. Đặc biệt là phân khúc chung cư cao cấp dẫn đến tỷ lệ tiêu thụ chậm. Nhiều dự án có sử dụng tỷ lệ đòn bẩy cao, bị áp lực phải thu hồi vốn để trả nợ, phải áp dụng chính sách khuyến mại và tặng quà giá trị lớn.

“Giá đất đai ở những địa phương trước đây phát triển nóng, nhanh. Dẫn đến đẩy giá đất tăng mạnh, nhiều nơi vượt ngưỡng giá trị thật của thị trường. Trong giai đoạn vừa qua hầu hết phải điều chỉnh cho phù hợp, để lôi kéo lực cầu thị trường trở lại”, ông Đính nói.

Chi phí đầu tư ngày càng gia tăng buộc chủ đầu tư làm dự án căn hộ phải đẩy giá bán lên cao mới đạt mức sinh lời mong muốn

Kiên Cương

( Tổng Hợp)

Nguồn: http://phunumoi.net.vn/nhung-chi-phi-lam-nen-gia-nha-cao-ngat-nguong-d214398.html

[Kenhdautu .com .vn] Tổng hợp

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *